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          看看其他小區物業項目經理是如何做的
          作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2021/8/19 16:32:50  點擊:84
          一 團隊組建
          項目經理需要根據項目整體規劃(項目定位、服務標準、出入口、人車分流情況等)確定項目人員編制,達到最優化有效配置。同時依據人員規劃情況,統籌安排項目后勤建設工作,如確定食宿、辦公地點及物資準備等。
          項目經理還需親自參與到人員的招聘、培訓及考核等環節,組織安排制度建設工作,如績效考核制度、安全生產制度、賞罰制度、晉升激勵制度等。
          二 前期介入及承接查驗
          接管項目之前,在房地產開發的各個階段,項目經理應提前介入,包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等。從物業管理運作和業主使用角度對新開發物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量等多方面提供有益的建設性意見,以確保物業設計和建造質量,為物業投入使用后順利開展物業管理工作創造條件。
          在項目收樓前,項目經理應組織制定物業承接查驗方案,并成立承接查驗小組。在收樓節點50天前,對項目公共區域、共用設施設備,按照設計及施工要求進行查驗,針對查驗結果明確整改完成時間。
          三 客戶關系維護
          案場階段,項目經理需要根據房產及營銷所需制定服務方案,定期拜訪項目總及營銷總,對提出的問題進行銷項管理,保持雙方關系的良性互動。
          常規階段,項目經理應組織員工建立完善的客戶信息及客戶管理體系,進行分類管理。根據客戶類別及業務需求制定年度/季度/月度拜訪計劃,按計劃進行拜訪并對客戶提出的問題及時處理與反饋。
          四 品質管理
          為業主提供一個安全舒適、干凈整潔的的居住環境是項目經理的重要職責。品質管理通常要關注以下幾個方面:
          秩序管理:項目經理要組織員工做好管理區域內的安全防范工作,保障業主的生命和財產安全。秩序管理包括門崗管理、監控管理、車輛管理等;
          環境管理:包括保潔工作和綠化工作,項目經理要指導保潔人員定時、定點的做好物業管理區域的生活垃圾收集、處理和清運工作。以及要安排好綠化工作人員對綠植的養護工作,為小區業主創造一個干凈而充滿活力的生活環境。
          五 巡盤管理
          案場階段:項目經理應聯合房產、營銷定期巡檢(每周至少1次)。巡檢過程中,組織部門負責人,按照參觀動線對展示區品質情況進行自檢,同時做好記錄,生成品質巡檢銷項清單。巡檢后定期向項目總、營銷總匯報每周巡檢情況及品質整改銷項完成情況,積極協調需要房產及營銷配合整改的事項。
          常規階段:項目經理應組織各部門負責人定期對園區內進行品質巡檢工作,按照動線管理要求,對照標準對現場環境品質、設施設備、消防、電梯及標識牌進行排查,并在巡查后,生成品質巡檢銷項清單,跟進各部門認領整改。


          六 設施設備維護
          項目經理須督促工程管理部圍繞公共區域和共用設備制定實施設備維護計劃,公共區域包括:屋頂、外墻、樓梯間、小區道路、各種公共管道等。共用設備設施包括:給排水系統、消防系統、供電系統、電梯、監控系統等。項目經理應對計劃落實情況進行抽查。
          針對部分大型設備、特種設備及房屋公共配套設施達到中修、大修或更新改造條件的,組織專業部門對專項設備編制科學合理的維修、更新改造方案以及費用預算,提交相關單位審批,按照當地行業主管部門的政策規定要求執行落實。
          七 社區文化管理
          作為項目負責人,項目經理應當積極組織社區文化活動,通過活動加強鄰里間的溝通,同時促進物業和業主之間的良性互動,共同打造和諧社區。組織活動有以下幾個步驟:
          確定活動類型:根據小區住戶的類型,確定不同的活動類型,比如老年人較多,可以組織常規的文體活動,如:棋牌、藝術比賽等。比如青少年較多,可以組織親子活動,兒童才藝比賽等。也可以按照節日確定活動類型,如中秋節、春節、兒童節等;
          制定活動方案:根據確定的活動類型,制定相關方案。編制方案需要考慮:時間、地點、主題、形式、活動對象、組織安排、后勤保障、經費預算等;
          組織活動開展:確定方案后,即可動員業主參加活動,可聯合居委會開展,讓居委會協助宣傳發布通知,同時物業印發宣傳手冊,在管理區域內醒目位置張貼海報。活動開始前進行排練預演,從而實現活動的順利開展;
          活動風險把控:活動進行過程中,做好風險把控,防止出現意外和安全事故,維持好現場的秩序,做好記錄工作,以便后期總結復盤。
          八 經營管理
          項目經理要根據公司業務目標制定項目年度預算,根據“以收定支”、“先收后支”的原則進行預決算管理,務必要做好開源節流工作:
          開源:每月對物業費收繳率、社區增值業務完成情況進行梳理,符合物業費調價要求的項目及時進行申請,盡可能開發收入渠道及收入金額;
          節流:分析項目年度耗能、人工成本等指標,采取合理措施降低能耗,提升人工效能。
          九 風險管理

          項目經理應做好日常風險防范管理工作,如管道堵塞、車輛違規停放、高空拋物、爆炸起火等,減少或者避免物業的損失,規避管理糾紛的發生。風險管理工作應注意以下幾點:
          風險識別:項目經理須組織各部門對項目運營周期內可能存在的風險進行識別、分析和評估,按照風險對企業危害的嚴重程度及發生概率的頻次進行分級分類;
          風險防范:結合風險管理的種類和危害等級,組織項目管理骨干及相關專業負責人,完善各類管理制度和作業流程,指導編制不同專業、不同種類和不同等級的風險管理措施和風險應急預案(應急預案編寫要達到事先準備、事中控制、事后處理的效果)。同時按照各類風險管理應急預案要求,進行應急物資準備,組織項目全員進行風險處置協作分工和風險應急處置流程講解及風險應對處置預案的全過程演練;
          風險處理:出現風險事故時,根據預案組織人員處理,事后進行評估,制定整改措施。
          十 外拓管理
          項目經理應有敏銳的市場嗅覺,積極詢洽項目拓展信息。為企業帶來新的經營項目,拓展管理服務面積。物業在招投標管理過程中應該注意以下幾點:
          信息獲取:通過多種渠道收集招標信息,比如:招標通告、實地收集、主管部門推介等;
          準備工作:投標工作主要分為以下幾個步驟,與招標方建立聯系、分析招標文件、參加招標說明會、現場摸底、招標前的經營管理測算、開展報價工作、辦理招標保涵、投遞標書等;
          現場答辯:答辯過程要特別注意以下事項,提前了解招投標答辯會的規定、掌握招標現場常見問題、掌握答辯工具、把握評委的心理、保持良好的個人形象、巧妙的利用站位和動作、把握答辯時間等;
          事后工作:主要分為以下幾個步驟,合同的簽訂、合同的執行、資料的歸檔。
          物業項目經理作為項目全面管理的核心和焦點,需要統一指揮項目各項工作的運行,很大程度上直接決定了項目服務水平和經營狀況。
          作為一名優秀的項目經理,不僅要關注傳統物業管理所涉及的品質服務,還要放眼于社區增值、投資拓展等領域,成為一名復合型的管理人才方可應對形勢多變的時代!
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