現代社會，經常有人對于物業費提出疑問，并與物業產生糾紛，比如物業費收取不合理等問題。今天我們就從物業管理費的構成來分析，物業費究竟如何定價，物業管理費的構成又包含了哪些方面，物業是否對物業管理費的構成中的事項做出了相應的管理服務。
一、物業管理費包含了哪些費用 ？
(1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、**空調系統、消防系統、保安系統、配電系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。
(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。
(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。
(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。
(8)公共區域植花、種草及其養護費用。
(9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。
(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。
(11)節日裝飾的費用。
(12)管理者酬金。
(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。
二、物業費都花到哪兒去了
根據國家發展改革委員會和建設部聯合發布的《物業服務收費管理辦法》規定，物業服務成本或者物業服務支出構成，應包括以下幾個部分:
1、管理人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。
2、物業公用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。
3、物業管理區域清潔衛生費用。
4、物業管理區域綠化養護費用。
5、物業管理區域秩序維護費用。
6、辦公費用。
7、物業管理企業固定資產折舊。
8、物業公用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。
9、經業主同意的其它費用。以上物業管理區域指的是物業管理的公共區域。
另外，根據《物業服務收費管理辦法》，如果實行物業費用包干制，物業服務費用的構成，不僅包括物業服務成本，還包括法定稅費和物業管理企業的利潤；如果實行物業服務費用酬金制，在收取物業服務資金中不僅包括物業服務支出，還包括物業管理企業的酬金。
三、物業服務成本或者物業服務支出構成
n一）居住性物業服務費的測算
V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）
V--代表求得的物業服務費標準（元／月·平方米或元/年·平方米）；
Vi--代表各分項收費標準（元／月·平方米或元年·平方米）；
n1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費V1
V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）
n該項費用是用于物業管理企業的人員費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，但是不包括管理、服務人員的獎金。獎金應根據企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取。
n其中：
nFl--基本工資（元／月），各類管理、服務人員的基本工資標準根據企業性質、參考當地平均工資水平確定。
nF2--按規定提取的福利費（元/月），包括福利基金、工會經費、教育經費、社會保險、住房公積金等。
nF3--加班費（元／月）。
nF4--服裝費（元/月）。
nS--表示可分攤費用的建筑面積之和。單位為平方米（m2）。
n2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用V2
V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）
n其中：
nF1--公共照明系統的電費和維修費：
n①電費：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日開啟時間為Tl（小時）的照明電器總功率（千瓦·小時）；T1表示每日開啟時間（小時）；更多精彩加物業社區微信：wysclub 30代表每月測算的天數；PE表示電費單價（元／kW）；
n②維修費：這是一個估算的經驗值，一般按照當地的工資水平費用和使用的零配件、進貨的價格來測算。
nF2--給排水設施的費用，此項費用測算時又可分項為：
n①給水泵的電機功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），電費 = W×24×I×30× PE（元／月）。I代表使用系數 = 平均每天開啟小時數／24；
n②消防泵的電機費（包括噴淋泵、消防栓泵），電費 = W×24×I×30× PE，（元／月）；
n③排污泵的電機功率（包括集水井排水泵、污水處理排水泵），電費=W×24×I×30×PE （元／月）：
n④維修費（元／月）。
nF3--配供電系統設備維修費、檢測費（元/月）。
nF4--建筑、道路維修費（元／月）。
nF5--電梯費用的核算：
n①電費=n ×W×24×I×30× PE （元／月），其中n為電梯臺數；W為電梯功率；I為電梯使用系數，由于不同類型物業的電梯使用時間和頻率不同，會產生差異，一般可通過統計的方法進行估算。居住類物業大致在0.4；
n②維修費（元/月），可分包給電梯專業的維修公司，也可自行維修（包括人工費、材料費）；
n③年檢費（元／月）。
n費用項F1～F5 并非固定項目，不同物業項目不一，不能機械套用。以下各項也是如此。
n.3物業管理區域清潔衛生費用V3
V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）
n其中：
nFl--人工費（元／月）。
nF2--清潔機械、工具、材料、服裝費，按價值和使用年限折算出每月的值（元/月）。
nF3--消殺費（元/月）。
nF4--化糞池清理費（元／月）。
nF5--垃圾清運費（元／月）。
nF6--水池（箱）清潔費（元／月）。
n4.物業管理區域綠化養護費用V4
V4=∑F i ／S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）
n其中：
nF1--人工費（元／月）。
nF2--綠化工具費（元／月）。
nF3--化肥除草劑等材料費（元／月）。
nF4--綠化用水費（元／月）。
nF5--園林景觀再造費（元／月）。
n5.物業管理公共區域秩序維護費用V5
V5 = ∑Fi / S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）
n其中：
nF1--人工費（元／月）。
nF2--服裝費（元／月）。
nF3--維修費（元/月）。
nF4--日常保衛器材費（元/月），包括對講機、多功能警棍、110報警聯網等。
nF5--保安用房及保安人員住房租金（元／月）。
n6.辦公費用V6
V6=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5，6，7）（元／月·平方米）
n常用全年的費用預算來折算出每月費用，即全年費用除以12個月。
n其中：
nF1--交通、通訊費用（元／月）。
nF2--文具、辦公用品等低值易耗品費（元／月）。
nF3--車輛使用費（元/月）。
nF4--節日裝飾費（元/月）。
nF5--公共關系費及宣傳廣告費（元／月）。
nF6--辦公水電費（元／月）。
nF7--書報費（元／月）。
n7.物業管理企業固定資產折舊費V7
n該項費用指物業管理企業擁有各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備等。更多精彩加物業社區微信：wysclub 按實際擁有的上述各項固定資產總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米建筑面積。值得注意的是，這里的固定資產應主要是直接用于該項目服務的固定資產。
n8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用V8
nV8 = （投保總金額×保險費率）／保險受惠物業的總面積
n物業管理企業必須對住宅物業區內水、電、電梯等設施設備投財產保險、相關責任保險（如電梯責任保險）、公眾責任險。保費按保險受惠物業總建筑面積分攤。
n9.經業主同意的其它費用V9
n該項是指業主大會同意的全體業主均能受惠的必要的服務費用。
n10.不可預見費用V10
n不可預見費用（一般按上述費用總和的3％～10％計）。不可預見費應單獨設賬，嚴格控制其支出。
n11.利潤或管理酬金V11
n物業管理協議不同，管理酬金的確定方式不同：
n（1）按照租金收入確定
管理酬金=業主租金收入×酬金比率
n（2）按物業價值的約定使用年限計算，當物業是業主自己使用的情況下可以采用該方法。
管理酬金=（物業價值／物業約定使用年限）×酬金比率
n（3）按定額利潤/酬金或行業利潤率／酬金率確定。定額酬金或利潤是指雙方協商在管理企業完成合同規定的服務任務情況下給服務者已固定數額的酬金或利潤。不過，現行最通常的利潤酬金確定方式是以上述1～10項的支出之和為基數乘以行業利潤率/酬金率付給管理企業利潤/酬金，即
管理利潤/酬金=服務費×行業利潤率/酬金率
n物業管理行業利潤率/酬金率一般在8％～15％，具體的比率可由雙方根據物業服務的標準等因素協商確定。
n12.法定稅費V12
來源：物業通
